BORJA MATEO: Los pisos, para llegar a sus valoraciones objetivas, han de bajar aún el 40-50% respecto de los precios que tenemos ahora. Llevamos desde mediados de 2006 con bajadas medias de los precios del 32% en el conjunto del país: si sumas ambas bajadas, la bajada entre mediados de 2006 hasta que estemos a precios objetivos será de entre el 60 y el 70%. La espiral de descenso de los precios de los pisos es imparable y vendrá determinada tanto por la oferta de pisos existente (5,7 millones entre pisos en construcción, de segunda y primera mano, vacíos y escriturados y no registrados), la demanda (un máximo de 200.000 pisos al año), los alquileres (que continuarán bajando por la salida de oferta al mercado) y los tipos de interés, que subirán haciendo las hipotecas mucho más caras.

D.: En EE UU se permite la dación en pago para reactivar el consumo. ¿Por qué no se plantea en España? ¿Qué riesgos correría el sistema financiero si se activase esta opción?

B.M.: Correría un riesgo enorme: lo llevaría directamente a una situación de insostenibilidad absoluta. Tener que reconocer directamente en sus balances los precios de mercado de las garantías de las deudas sería la ruina para el conjunto del sistema. Por esta razón el Gobierno ha tenido una posición tan cínica con este asunto: por un lado, se ha posicionado de boquilla con los desahuciados, pero de hecho sólo ha protegido los intereses de la gran banca. Han creado el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril (que desarrollan en la Ley 2/1981, de 25 de marzo), que permite la absoluta arbitrariedad de la banca en la valoración de los bienes inmuebles.

D.: ¿Cuántos pisos tiene en stock la banca? ¿Cuáles son los bancos más viciados por el ladrillo?

B.M.: Entre pisos de primera mano, de segunda y con licencia de obra en construcción iniciada y no iniciada, la banca tiene entre 750.000 y 900.000 pisos. No quiero contestarte a la segunda pregunta: lo único que te puedo decir es que circunscribir el problema sólo a las cajas es uno de los muchos mitos que existen.

D.: ¿Qué instrumentos tiene el usuario para rebajar el precio pagado por el acceso a una vivienda?

B.M.: Lo mejor es adelantar unos meses de alquiler al propietario. Si un inquilino es listo, puede estarse en el piso entre 18 y 24 meses sin pagar un duro. Se pueden adelantar varios meses con fuertes descuentos en el alquiler: es muy efectivo. En cuanto a la compra,cuando suban los tipos de interés se entramparán aquellas personas que se han comprado un piso entre 2006 y 2010: hasta 2014 (más bien 2015-2016) no compraría un piso, porque los precios continuarán bajando.

Via | DiagonalPeriodico.net

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El organismo muestra su preocupación por la moderación del ritmo de bajada de los precios y asegura que si el ajuste se ralentiza aún más, entonces no veríamos la caída precios que contempla, del 24%, hasta dentro de una década. pone de relieve que “sin un ajuste en el precio de la vivienda, será mucho más difícil para el resto de la economía encarar la recuperación. es necesario que los inmuebles se liquiden y los precios regresen a sus fundamentales, tal como sucedió hace ya dos años en otros países como eeuu”

Según el instituto juan de mariana, en españa el ritmo de ajuste ha sido notablemente inferior al de eeuu, debido a que nuestros bancos y cajas se han dedicado a refinanciar a promotoresy a retener su stock de viviendas a la espera de que el precio de los inmuebles aumente, algo que cree improbable que suceda mientras este ajuste previo no se complete. por ello, urge al gobierno y al banco central europeo (bce) a que dejen de sostener financieramente a las cajas de ahorro

Desde 2007, el oce viene calculando la magnitud de la burbuja de precios de la vivienda en españa. en aquella primera edición de este informe, ya se avanzó que los precios de la vivienda estaban sobrevalorados en un 40%, tomando como referencia la relación entre los precios de venta y los de alquiler, una magnitud que los autores han denominado per de la vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina per al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de sus acciones)

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda en españa se situó, en 2010, en los 2.476 euros. mientras, el alquiler medio por metro cuadrado y año costaba 97 euros. esto quiere decir que a finales del pasado año el per de la vivienda (número de años que se necesitaría alquilar un inmueble para recuperar el monto inicial de la inversión) se situó en 25,6. esta cifra está aún muy alejada del 19,5 que refleja su media histórica, aunque es cierto que ha caído sustancialmente respecto al 32,2 que marcaba en 2007

En el siguiente gráfico puede observarse la oscilación histórica del per y su tendencia a regresar al valor medio de 19,5

Via | idealista.com

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La entidad financiera alegó que pese a quedarse con el piso, el valor del mismo había descendido de 75.900 euros –el precio por el que se tasó para posteriormente formalizar la hipoteca– a 42.895. En cambio, tanto la sentencia en primera instancia como la resolución de la Audiencia de Navarra, consideran que «lo cierto es que el banco se adjudica una finca que él mismo valoraba en una cantidad superior» a la del préstamo hipotecario concedido. Los jueces desestiman la nueva tasación aportada por el BBVA.

El banco ha anunciado que recurrirá el fallo judicial, que tilda de arbitrario, ante el Tribunal Supremo.

El Periodico.com

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Pero ante una situación de riesgo de embargo solo cabe ser realistas y actuar cuanto antes; no olvidemos que incumplir un contrato hipotecario con una entidad bancaria tiene graves consecuencias como:

• pago de intereses de demora (de hasta 2,5 veces el interés de nuestra hipoteca, es decir, hasta 7,5% si estábamos pagando un 3%)

• pago de comisiones de impago (unos 30 € por cada reclamación efectuada)

• pago de costas judiciales

• pérdida de nuestra casa y de todo lo invertido en ella

• embargo de nuestra nómina y bienes

• embargo de bienes de los avalistas, si los hay

Por eso, llegados a un punto, se impone tomar una decisión, según veamos nuestro futuro financiero:

1. Estamos muy seguros de que nuestra situación económica va a mejorar en breve (porque acabamos de encontrar un nuevo trabajo, por ejemplo) y podemos pagar ya al banco todos los retrasos más intereses, por ejemplo:

en este caso nos podemos plantear luchar por mantener nuestra casa

2. No tenemos la seguridad de que nuestra situación vaya a mejorar a corto plazo ni podemos asumir la deuda más los gastos generados. en este caso, será necesario mentalizarse de que es mucho mejor vender la casa cuanto antes, aún si es por menos del valor de nuestra deuda con el banco. veamos por qué

¿Qué pasaría si el banco nos embargara la casa?

Aproximadamente un año después del primer impago, el banco pone la vivienda a subasta, pero por un valor inferior al valor que le dio la tasadora cuando nosotros firmamos la hipoteca. si esta subasta queda desierta (cosa que pasa en 9 de cada 10 casos, según estadísticas de los juzgados españoles), el banco tiene el derecho de comprar el inmueble por el 50% del valor de salida. por ejemplo:

Si nuestro primer impago apareció pocos meses después de la firma de la hipoteca, le seguiremos debiendo una gran parte del préstamo al banco, ya que, en las primeras cuotas, se pagan muchos intereses y se amortiza poco capital, debido al sistema de amortización francés aplicado a la mayoría de hipotecas en españa. pongamos, por ejemplo, que dejamos de pagar cuando nuestra deuda era todavía de 99.000 euros. si nos compran la casa por 40.000, aún deberemos al banco 59.000 euros

En este caso, habría sido preferible ponerla a la venta antes de empezar a dejar de pagar la cuota, y haberle comunicado al banco nuestra intención de vender.  así, habríamos tenido muchas posibilidades de negociar una reducción de la cuota o unos meses de tregua mientras duraba nuestro problema. y aún en el caso de que la oferta del mejor comprador fuera solo de 90.000 euros, sería preferible deber los 10.000 restantes al banco que los 59.000 más todas las comisiones de demora e intereses

En cualquier caso, lo peor que podemos hacer es dejar de pagar sin haber avisado de la situación al banco y dejar que otros (entidades, juzgados…) gestionen nuestra vivienda y nuestro problema sin tener ningún control de la situación.

Via | idealista.com

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La calificadora de riesgos justifica sus pronósticos en el impacto sobre los precios del exceso de ‘stock’ y el creciente número de viviendas procedentes de embargos puestas a la venta por los bancos.

Asimismo, la agencia apunta también como posibles detonantes de la caída de precios el efecto del elevado desempleo y las previsiones de una débil recuperación económica, así como las medidas de austeridad adoptadas por el Gobierno y la falta de confianza.

Por otro lado, Fitch destaca la división existente en el Viejo Continente entre las economías del Norte y el Sur de Europa, donde augura un débil crecimento para España en 2011, con una expansión del PIB de apenas el 0,5%, lo que mantendrá elevado el nivel de desempleo.

Cotizalia.com

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Además, explica que Hacienda le reclama ahora cuatro mil y pico euros. «Es la diferencia entre el 7% de los 120.000 euros que pedí en su día de hipoteca y el mismo porcentaje de los 155.000 en los que está tasada la vivienda y que son los que realmente aboné», dice.

La urgencia que tienen los dueños de los inmuebles para vender sus propiedades es una de las principales variables que hacen que el tiempo medio de comercialización se acorte o se dilate. «Todo vai en función da falta de cartos que teña cada un. Tamén hai moitos que, cansados de esperar, optaron por alugar. Pero tampouco é que baixaran os prezos moito», explican fuentes de una inmobiliaria de Lugo.

Otra agencia de Carballo, en la Costa da Morte, corrobora que en general los precios de la vivienda de segunda mano no han bajado, pero tampoco han subido. «O que ocorre é que os que están interesados en serio poden obter un prezo mellor. Pero tampouco vimos casos que tivesen urxencia, o que houbo foron bastantes embargos», comenta.

Circunstancias

La pérdida del empleo, el cambio de domicilio por traslado en el trabajo o las separaciones son algunas de las circunstancias que empujan a muchos propietarios a poner en el mercado unos inmuebles a los que obtendrán una escasa o nula ganancia debido a la premura que tienen por poner fin a la operación.

En zonas como la costa de Lugo, donde hubo un fuerte bum inmobiliario, hay muchos veraneantes de otras partes de España que ahora quieren deshacerse de la segunda vivienda que tienen en la zona. Es el caso de Daniel, que es de Guadalajara. «Compramos en Burela por un conocido, pero no venimos mucho. Y para qué quieres ahora el piso», cuenta.

Otro de los factores que juega en contra de los propietarios es el amplio stock de viviendas, la mayor parte de nueva construcción, que tienen los bancos y cajas en cartera. Fuentes de Novacaixagalicia explicaron que tienen unos 1.200 inmuebles repartidos por toda España.

Un estudio elaborado por el portal Facilismo.com muestra cómo el tiempo medio que tarda un piso en cambiar de propiedad en Galicia ha alcanzado ya los once meses. Fuentes del sector consultadas coinciden en que ahora se tarda más en finalizar las operaciones, pero tampoco hablan de medias exactas.

El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad de la provincia de A Coruña, Herminio Carballido, apunta que antes podía tardarse una media de entre tres meses y un año, pero ahora no hay plazo porque, al menos en el mercado coruñés, no hay gangas.

Por su parte, el agente de la propiedad vigués Fernando Araújo, de Alonso & Araújo, dice que «antes cerrabas operaciones en tres o cuatro meses, un plazo de meses que ahora pueden multiplicarse».

Lo que es cierto es que, a finales del pasado año, algunos de los que llevaban tiempo aguardando para colocar su piso lograron por fin ver el final del túnel. El 2010 terminó con una ligera agilización del mercado inmobiliario que, para algunas fuentes del sector, no fue más que un pequeño y efímero balón de oxígeno. Los movimientos se debieron, primero, al temor a la subida del IVA y, luego, a la eliminación de las desgravaciones fiscales por compra de vivienda en las rentas altas. Desde el 1 de enero de este año, solo las rentas que no superen los 24.000 euros de base imponible tienen deducción. Hasta los 17.000 es del 100% y al resto se les aplica un coeficiente reductor.

En este sentido, este agente explica que a final del año pasado lo que aumentó fue «la demanda de los pisos más caros porque las rentas altas aceleraron la compra de inmuebles en áreas como el centro de Vigo. Pero eso es algo que no ha ocurrido en áreas periféricas, donde los inmuebles son más baratos». Y es que, añade, en el nicho de pisos que tienen precios de entre los 120.000 y los 200.000 euros la oferta es muy amplia, mientras que los compradores son muchos menos. «Luego, los bancos tampoco colaboran y, al final, muchos acaban animándose a alquilar», añade.

Otros agentes inmobiliarios son más apocalípticos. «Hace unos dos meses y pico saqué al mercado un piso que tenían mis padres, pero cada vez hay que poner todo más barato o hasta regalarlo» explica Pilar, trabajadora de una agencia de Ourense.

Via | La Voz de Galicia

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Idealista.com [empresa editora de este portal] ha registrado en su base de datos un total de 22.772 recortes de de precios en inmuebles de segunda mano en España durante octubre. El dato es un 80% superior al del mismo mes del 2010 y un 15% al del mes anterior.

Un 6,5% del total de viviendas anunciadas en idealista.com realizó algún descuento en su precio durante octubre. La rebaja media realizada por vivienda se ha incrementado en octubre hasta llegar al 7,9%. El descuento medio fue de 25.042 euros y el montante total que supusieron todos esos descuentos equivale a 570 millones de euros, el más alto de todos los tiempos.

Madrid, Zaragoza y Barcelona han sido de nuevo las zonas donde más dueños decidieron recortar en octubre el precio de su inmueble. En total, un 10,8% de las viviendas de Madrid anunciadas en idealista.com bajó de precio en octubre, por un 8,3% en Zaragoza y Barcelona. Ceuta y Melilla, Lugo, Girona, Lleida y Ourense son las provincias donde mayores descuentos medios se hicieron, el 10% de recorte medio.

El Periodico

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Mediante la hipoteca, señala, “los sufridos españolitos de a pie pasaron de pagar su casa durante diez años, a pagarla durante veinte, durante treinta, durante cuarenta y hasta durante cincuenta años. En suma, las hipotecas acabarán de pagarlas los nietos de los primitivos firmantes”

Córdoba apunta que en pleno siglo xxi muchos empleados españoles reciben un salario que en gran parte tienen que invertir “obligatoriamente en la adquisición de una
vivienda (no la que querrían, y donde querrían, sino la que pueden encontrar en el lugar que pueden encontrar) asumiendo pagos infinitos, a los cuales no podrán hacer
frente si suben los tipos de interés o si se quedan sin trabajo. En el fondo, no estamos hipotecando las viviendas; lo que realmente estamos hipotecando es la vida de varias generaciones de españoles, e implícitamente estamos incumpliendo el articulado de la Constitución”, recalca

En un lenguaje muy claro, el profesor indica que “la mayoría de los males que aquejan a la hoy débil economía española han tenido su origen en el comportamiento de los precios de la vivienda y en el deseo casi enfermizo de los españoles de adquirir inmuebles a cualquier precio apalancándose a plazos inusitados con préstamos y créditos que probablemente no se
podrán pagar”

“Todos somos conscientes de la frenética vorágine de recalificación de melonares y construcción de viviendas que se ha producido en España en la última década. Cualquiera que hubiera heredado una huerta de la abuela en cualquier pueblo perdido de Dios creía que tenía oro entre las manos, y ‘asesorado’ por el concejal del pueblo y por el afán de enladrillar el país que tenían los constructores patrios, conseguía obtener pingües beneficios en medio de la orgía de hormigón en la que se transformó España, sobre todo entre los años 2003 y 2006″, sentencia soluciones ofrecidas

Córdoba critica ferozmente el modelo residencial actual en españa, para el que propone fórmulas de mejora:

1) compra por el estado de las viviendas embargadas para alquilarlas con opción a compra a sus dueño

dado que muchas personas no pueden pagar la casa y que los bancos no pueden “enladrillarse” más, el profesor señala que “sólo nos queda el Estado para garantizar el derecho constitucional a la vivienda”. córdoba aboga “que el Estado se adjudicara las viviendas en proceso de embargo, y se las alquilara a sus inquilinos a un coste igual al precio oficial del  dinero (2%) sobre el importe de la Fundación” adjudicación del embargo. Por ejemplo, una vivienda de 120.000 € tendría un alquiler de 2.400 euros al año, esto es, 200 euros al mes, con lo que el Estado no pierde nada, y a las personas se les da una segunda oportunidad para que puedan recuperar su casa cuando consigan mejorar sus condiciones económicas, en cuyo caso volverían a pedir una hipoteca y se la recomprarían al Estado al mismo precio de compra otras medidas propuestas son la creación de un derecho de uso de inmuebles  vitalicio, de fondos de inversión inmobiliarios en vpo y de un mercado inmobiliario eficiente.

Idealista

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Visto ahora, parece casi una broma. Pero el 6 de septiembre de 1998 era tan real como la vida misma, según se puede comprobar tirando de la hemeroteca de ‘ABC’. Piso de 71 metros cuadrados en Madrid, calle García Noblejas, tres dormitorios, terraza, exterior, para entrar a vivir. Su precio, diez millones y medio de las antiguas pesetas, o 63.000 euros de los de ahora. Doce años después, los mismos metros en la misma zona para un piso reformado difícilmente bajan de de los 200.000 euros. Es decir, un 217% más.
El porcentaje de incremento es sencillamente demoledor, quizás pueda pensarse que excesivo. Pero los datos oficiales del Ministerio de Vivienda no andan demasiado lejos. Así, el metro cuadrado para vivienda libre con antigüedad superior a dos años costaba en el tercer trimestre de 1998 alrededor de 770 euros, mientras que la última referencia disponible para el primer trimestre de este año cifra el metro en 1.865,7 euros. Es decir, un 141% más.

Claro, con estos precios era posible encontrar hace doce años, por ejemplo, un piso de 70 metros en plaza de España (pleno centro de Madrid), impecable según el anuncio, por 18 millones de pesetas, es decir, lo que hoy serían 108.000 euros. Teniendo en cuenta que el coste de la vida ha aumentado un 40% en estos doce años, esta cantidad se habría convertido hoy en poco más de 151.000 euros. Pero lo más barato y medianamente comparable que se puede encontrar hoy en día por la zona, según los datos de Pisos.com, es un ático de 65 metros en la calle Galileo, por 175.000 euros. Eso sí, bastante peor situado que en Plaza de España.

¿Cómo empezó a hincharse el globo?

Antes de que se llegara a la efervescencia inmobiliaria, la economía española venía de atravesar entre 1992 y 1994 un periodo de recesión que moderó los precios en el mercado residencial. Pero entre 1995 y 1997 ya se vieron algunos síntomas de estabilización en el mercado inmobiliario, y que coincidieron con la profesionalización de las ventas o la bajada del precio del dinero.

Además, según explica José Manuel Sánchez, director de Análisis de Knight Frank España, la Ley del Suelo pasa del 10% al 15% la cesión municipal, con lo que se abarató el valor del suelo para vivienda libre, y directamente el de la vivienda. También influyó la recuperación del mercado no residencial gracias al efecto positivo de las empresas tecnológicas.

Con este caldo de cultivo, la gran actividad comenzó a cocinarse a partir de 1998 tras recuperar la economía la senda del crecimiento. Sánchez señala este factor como uno de los determinantes, junto a los bajos tipos de interés, el incremento de los plazos de las hipotecas con la consecuente rebaja de las cuotas. Con este diagnóstico también coincide NIcolás Llari de Sangenís, director de Residencial y Entidades Financieras de CB Richard Ellis, para quien los bajos tipos de interés más los niveles de financiación que superaron el 100% convirtieron la compra de vivienda habitual en un producto especulativo.

Además, hay dos hechos diferenciales que no conviene perder de vista, como explica el experto de Knight Frank: Por un lado, un factor puramente demográfico. Y es que la generación del ‘baby boom’ de los 70 se ha hecho mayor y comienza a demandar pisos, lo que se ve acompañado por un incremento de los divorcios y las separaciones. Pero es que además hay que tener en cuenta la llegada del euro, que produjo un afloramiento de dinero negro y el aumento de operaciones de lavado de capitales hasta entonces opacos para Hacienda.

Efervescencia de la burbuja entre 2002-2006: Cuando todo se vendía

Sin lugar a dudas, puntualiza José Manuel Sánchez, “el periodo más especulativo fue el comprendido entre 2002 y 2006”, donde se empezó a fraguar la entrada en el mundo de la promoción de inversores y promotores no profesionales, “que tanto daño han hecho y hacen a este mercado”.

Eran los años del pelotazo inmobiliario en los que todo se vendía. Comprar un piso a veinte para colocarlo poco después a treinta, el sueño dorado de muchos propietarios. Y también el vellocino de oro de la banca, dispuesta a extender la alfombra roja a cualquiera que pasara por delante por poco más de una nómina y un plan medianamente creíble.

“Con el dinero tan barato que prestaban las entidades financieras, se hizo solvente lo insolvente” recuerda Sánchez. Los ritmos de comercialización eran espectaculares y se vendían entre un 5% y un 10% de las viviendas de la promoción al mes, o sea, antes de acabarla. Así pues, incrementos en estos años de un 100%-200% en las viviendas fueron habituales. “Creo que esta inversión, si vendiste antes de 2007,  ha sido más que un pelotazo”, apostilla el experto de Knight Frank.

Carne de hemeroteca: Los precios que nunca volverán

Por mucha envidia que de ver pisos decentes en Madrid capital por menos de 15 millones de pesetas, lo cierto es que estos “chollos” nunca volverán. Son carne de hemeroteca. Para volver a valores de hace doce años la vivienda debería bajar alrededor de un 70%, considerando que en este periodo el IPC se ha incrementado un 40% e incluyendo la rebaja del 10% que el Ministerio dice que ha habido entre 2008 y 2010. En términos numéricos, lo que hoy cuesta 200.000 euros debería valore alrededor de 60.000.

“Sería una hecatombe”, sentencia Sánchez, porque la riqueza de las familias caería hasta niveles que no se podrían asumir. Es más, los bancos y la Administración nunca tolerarían semejante caída puesto que arrastraría a todos los sectores y empobrecería al país hasta niveles insospechados.

Para Nicolás Llaris de Sangenís, de CB Richard Ellis, “estamos inmersos en una tendencia bajista de precios, veremos los mínimos en niveles de 2002 en términos medios y no para todas la capitales de provincia por igual. Sólo determinados entornos / productos dirigidos a segunda residencia verán correcciones tan drásticas, que de producirse, es impredecible donde estará el suelo / precios mínimos”.

finanzas.com

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En su opinión, permitiría la entrada de nuevos compradores a precios bajos que traerían de una forma natural la deseada estabilidad al mercado de la vivienda que el gobierno está tratando de conseguir gastando millones de dólares y que apenas está consiguiendo (el precio de la vivienda se desplomó en los últimos años y las ventas de casas están en mínimos). y es que en los últimos meses el gobierno norteamericano se ha apresurado a intervenir en el mercado usando créditos fiscales, modificando programas de hipotecas, promoviendo bajos tipos de interés, entre otras medidas.

Evidentemente, explica el artículo de the new york times, esto perjudicaría a un grupo importantes desde el punto de vista político y económico: los propietarios de pisos, que cuanto más “pobres” se sintieran, menos gastarían en consumo.

Ciertas alarmas saltaron la semana pasada cuando el secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano, Shaun Donovan, declaró que harían todo lo necesario para asegurarse que el mercado inmobiliario se recupera, algo que posteriormente fue desmentido por la administración.

Algunos expertos señalan que la actitud del gobierno mantiene de forma articial los precios de la vivienda en niveles elevados. esto, señalan, discrimina a algunas personas que viven de alquiler y que podrían comprar una casa de 200.000 dólares, pero no de más de 250.000 dólares.

Y es que cada vez crece más el coro de voces que señalan que la intervención gubernamental no es la respuesta adecuada a la situación.

Via | Idealista.com

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El banco de españa dedica gran parte de su informe anual al ajuste del sector inmobiliario necesario “necesario” e “inevitable” tras “la fase de auge, que se prolongó durante casi una década por la combinación de unas condiciones financieras muy holgadas, expectativas de revalorización de los inmuebles, una sustancial mejora en las perspectivas de renta futura y un entorno demográfico extraordinariamente dinámico que alentaron la expansión del sector hasta unos niveles que resultarían excesivos, tanto desde el punto de los recursos productivos que se destinarían a la producción de inmuebles como de su valoración y del endeudamiento vinculado a la actividad residencial”

el banco de españa alerta de que “La continuación del proceso de ajuste en el sector inmobiliario hasta su culminación supondrá una fuente de detracción de gasto en los próximos trimestres que limitará el recorrido de la recuperación de la economía española en el corto plazo, pero constituye un elemento esencial para que el dinamismo económico se asiente sobre una base más sólida”

El Banco de España señala que el ajuste del mercado inmobiliario ha tenido un grave impacto en la economía española, ya que en 2009 detrajo un 2% del PIB, una cifra que en 2011 será del 1,3%

también explica que la sustancial reducción de los tipos de interés hipotecarios, que mejoran la compra de inmuebles, la subida del IVA a partir de julio y la eliminación de las deducciones fiscales por adquisición de vivienda en 2011 podrían haber contribuido a contener la bajada de los precios

dardo a las estadísticas oficiales

respecto a los precios, el banco de españa destaca que “la corrección de los precios ha sido menos acusada —los precios inmobiliarios han descendido en torno a un 12%, dependiendo de las distintas fuentes, si bien este es un terreno en el que la calidad de las estadísticas no está todavía a la altura de de la importancia que tiene el sector—, aunque ha generado una pérdida de valor de la riqueza inmobiliaria, que, unida al efecto del desempleo y a la pérdida de confianza, está contribuyendo a retraer el consumo privado y a que aumente la tasa de ahorro.

Idealista.com

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Las transacciones de pisos también crecieron en términos interanuales, dado que las contabilizadas entre los pasados meses de enero y marzo suponen un incremento del 7,04% respecto a las del primer trimestre de 2009.

Del total de viviendas compradas y vendidas en los tres primeros meses del año, el 51,5% (60.740 unidades) son pisos nuevos, y las 57.171 unidades restantes, usados. En los dos casos se registraron aumentos, del 15,6% y del 16,9%, respectivamente, en comparación al trimestre anterior.

El Pais

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Como se traslada a la economía.
Si analizamos los elementos a través de los cuales la recesión en el sector inmobiliario se traslada al resto de la economía encontramos que la caída del precio de los inmuebles reduce la riqueza(valor de los activos) y por tanto la capacidad de financiación de particulares y empresas.

La deflación de los precios de los inmuebles tiene una relación directa con el crecimiento del PIB, el crédito y el desempleo. De hecho esta caída de precios no sólo anticipa desaceleraciones de la actividad económica si no que además es la parte causal del proceso de desaceleración.

El sector de la construcción es unos de los sectores más cíclicos, con un efecto multiplicador sobre la economía mayor y unos variaciones más extremas. Durante el ciclo expansivo crece por encima de la media y durante el ciclo recesivo también decrece más que la media. Esto es debido en gran parte al largo periodo de vida de las inversiones. Mientras la construcción de una vivienda puede alargarse hasta cerca de dos años la demanda tiene plazos de amortización medios de diez años. Esto provoca que variaciones al alza de los tipos de interés reduzcan la demanda mientras se están desarrollando promociones que atendían a esa demanda y que al finalizarse provocan una sobreoferta de viviendas en un mercado con menor demanda y que finalmente tendrá su repercusión en el precio del producto.

El efecto de la caída del precio de la vivienda.
La caída del precio de la vivienda tiene un efecto directo sobre la riqueza de las familias, pues es donde se deposita el 80% de esta. Una manera de compensar el efecto negativo de esta pérdida de riqueza es reduciendo el consumo y aumentando el ahorro. El consumo se reduce drásticamente cuando es financiado mediante la garantía de la vivienda, práctica que se ha disparado en nuestro país durante la presente crisis con tres créditos por familia(hipoteca, crédito personal y tarjeta de crédito). El aumento de los precios provocó que aumentará el nivel de endeudamiento familiar ante una revalorización constante y elevada de la vivienda lo que alentaba a consumir y que es lo que se conoce como falsa riqueza o vivir por encima de nuestras posibilidades.

El precio de la vivienda también repercute en las empresas porque provoca una caída del precio del suelo y por consiguiente de cualquier activo inmobiliario como oficinas, industrias, hoteles, etc. Esta devaluación de los activos de las empresas provoca un deterioro de su balance que encarece su acceso al crédito y reduce su capacidad de endeudarse.

En lo que concierne a las entidades financieras la caída del precio de la vivienda y por contagio de cualquier activo inmobiliario reduce el valor de las garantías hipotecarias de los créditos por debajo del valor concedido y debido a la morosidad tiene un impacto directo en su rentabilidad. Esto a su vez tiene una incidencia directa en su capacidad para financiar nuevas operaciones y reducir por tanto la oferta de crédito ante la obligación de provisionar. Esto a su vez obliga a la entidad a adoptar una posición preventiva ante nuevas incidencias lo que reduce aún más su oferta de crédito.

La suma de los tres agentes intervinientes, familias, empresas y entidades financieras generan un efecto contractivo de la actividad económica que es preciso frenar en algún punto del eslabón para que no tenga nefastas consecuencias.

La caída del consumo a su vez incide en una caída de la producción para ajustarse a la demanda y la inversión se reduce ante la imposibilidad de rentabilizar las operaciones. Todo esto acaba incidiendo en el mercado laboral produciéndose despidos y no renovando contratos. El sector financiero a su vez se perjudicado ante el aumento de la morosidad por la incapacidad de desempleados, trabajadores con ingresos mermados y empresas para hacer frente a los pagos de créditos. La espiral se sigue retroalimentando y el desempleo aumenta todavía más la caída del consumo que vuelve a provocar más desempleo, más morosidad y que vuelve a alimentar la caída de los precios de los inmuebles.

Características de los ciclos de la vivienda.
En los últimos 40 años el precio de la vivienda en los países avanzados ha crecido una media de un 2,6% anual y la mayor parte del tiempo ha estado en una fase expansiva. Las fases expansivas han durado un promedio de 6 años, periodo durante el cual el precio de la vivienda se ha revalorizado un 62%. Aunque las fases recesivas se han repetido con asiduidad sólo ha habido dos periodos de deflación de media por país con una duración de cinco años cada uno y con una caída del precio de la vivienda del 23%. La globalización ha provocado una sincronización a nivel mundial del ciclo expansivo de las economías avanzadas. Durante el último ciclo expansivo los tipos de interés se mantuvieron muy bajos en estas economías lo que alimentó la actividad económica y alargó extraordinariamente el ciclo expansivo con un promedio de 10 años y una revalorización media de la vivienda de un 100%.

La intensidad y duración de la última fase expansiva tiene una incidencia directa sobre el posterior ciclo recesivo. Cuanto mayor es la fase expansiva mayor es el tiempo de recesión posterior, y cuanto mayor ha sido la revalorización de la vivienda durante el primer periodo mayor será la devaluación durante el segundo aunque no obedecen a una relación lineal y no guarda por tanto una proporcionalidad. Uno de los elementos que distorsionan los resultados obedece al fuerte aumento de población que han sufrido muchos países en los últimos años como ha sido el caso de España y que por tanto ha limitado el descenso del precio de la vivienda.

Las estadísticas muestran una relación directa y sincronizada entre la deflación del sector inmobiliario y la evolución de la economía con decrecimiento del PIB, contracción del crédito y aumento del desempleo. Tras iniciarse la deflación en el sector inmobiliario su efecto se traslada en los trimestres posteriores al PIB y al crédito. Desde el inicio de la caída del precio de la vivienda hasta año y medio después el PIB y el crédito decrecen hasta tocar fondo momento a partir del cual se recuperan lentamente. Con el desempleo ocurre lo mismo y no comienza a reducirse hasta pasados 4 años.

En referencia a las crisis bancarias todas han ocurrido durante períodos de caída del precio de la vivienda. En estos casos la caída del precio de la vivienda se ha alargado un año más y ha caído un 10% más que en una crisis normal con lo que se puede concluir que el buen funcionamiento del sector financiero minimiza los efectos que tiene la caída del precio de la vivienda sobre la economía.

Via | JoseRomero

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