Las cláusulas abusivas de las hipotecas
1 de febrero de 2010 · Clasificado en: Vivienda , trackbackDurante el pasado año aumentó notablemente el número de personas a las que se denegó un préstamo hipotecario. El descenso en la concesión de hipotecas se debió, principalmente, a la actitud restrictiva de las entidades financieras. Sin embargo, el repunte de los últimos meses de 2009, hace probable que, a la espera de los resultados definitivos, el crecimiento de la cartera hipotecaria para el conjunto de 2009 supere el 1%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española.
Las cláusulas suelo y techo, la obligación de contratar un seguro y otros productos vinculados, los swaps, clips o la subida de los diferenciales son algunas de las maniobras que se están utilizando para ajustar esos créditos que, últimamente, son tan difíciles de conseguir. Estos abusos fueron denunciados desde el Foro Hipotecario Nacional el pasado mes de diciembre.
Hipotecas con suelo
El ejemplo perfecto es el suelo hipotecario. Esta cláusula impone un tipo mínimo del que no se puede bajar a pesar de las revisiones. Para no ser tan abusivas, se suele poner también un techo, un tipo máximo del que no se puede subir. Entre los abusos que se recalcaron desde el Foro Hipotecario Nacional, organizado por ADICAE, destacó esta cláusula. Desde su punto de vista, ha sido introducida sibilinamente cuando era previsible que los tipos iban a bajar, para que el consumidor no pueda beneficiarse de los descensos del euríbor.
Desde la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) han comprobado que desde el momento que el Euríbor comenzó a bajar, empezaron a recibir muchas reclamaciones de usuarios que veían que sus cuotas no se reducían. A juicio de la Organización: “para que este tipo de cláusulas resulten equitativas, el límite debería ser simétrico tanto al alza como a la baja. Sin embargo, esto no ocurre en la mayoría de los contratos, por lo que estas cláusulas podrían ser consideradas abusivas”. Lo primero que recomiendan es negociar la no aplicación de la cláusula, aunque desde la Asociación Hipotecaria Española recuerdan que no es una cláusula abusiva, pero que debe estar sometida a pacto, por lo que una tercera figura, la del notario, tiene la obligación de informar al cliente de su existencia.
Leer la letra pequeña
Seguramente sea la falta de información la culpable de la gran mayoría de conflictos existentes entre consumidores y cajas o bancos. Lo que unos consideran ‘truco’, es decir, una cláusula enmascarada entre el papeleo, para otros es un ‘trato,’ un acuerdo legal, al que llegan las dos partes. Y legal es, lo que no queda tan claro es si puede llegar a ser abusivo. Siguiendo con la cuestión de la cláusula suelo y cuando ya está todo firmado, la OCU aconseja: negociar la no aplicación, y si la entidad se niega y el perjuicio es muy alto, recomiendan que “lo más práctico es cambiar el préstamo a otra entidad, realizando una subrogación en la que se elimina esa cláusula”. En último caso, si el tribunal declara abusiva esa cláusula, se podría solicitar la devolución de los intereses cobrados en exceso por su aplicación.
En cuanto a los seguros, desde el Banco de España se reitera que es una mala práctica la actuación habitual que están acometiendo algunas entidades de crédito exigiendo la formalización de un seguro de vida unido a un préstamo hipotecario. “No existe ninguna norma que obligue a formalizar ningún contrato de seguro al suscribir un préstamo hipotecario o al subrogarse en otro prexistente, aunque suele ser habitual para conceder un préstamo, exija del prestatario el cumplimiento de uno o varios requisitos adicionales.”
Asimismo recuerdan que se debe contrastar si se regula la posibilidad de cambiar en el futuro de entidad aseguradora, porque de no ser así, como señalan desde ADICAE, una cláusula sería abusiva y atentaría a la libre competencia en el caso de que en la escritura del préstamo hipotecario obligara a mantener vigentes los seguros. El seguro de incendio, inundación y derrumbamiento es el único de carácter obligatorio, pero la tendencia de contratar otros como el seguro de vida en el momento de formalizar el crédito hipotecario es una práctica común. Además, algunos de estos requisitos, como domiciliar la nómina o contratar una plan de pensiones, pueden suponer una rebaja considerable o una mejora en las condiciones de la hipoteca para el consumidor.
Catálogo de cláusulas
Los swaps o clips también son otra preocupación para los hipotecados, es un producto financiero que obvia las variaciones, manteniendo, durante un tiempo, un tipo de interés fijo. Aunque se trata de otro tipo de contratación, y no fue ideado para las hipotecas, también se usa en este ámbito últimamente.
Otra herramienta con la que pueden ‘jugar’ las entidades es la subida o bajada de los diferenciales, que son el margen que se suma al valor del índice pactado como referencia en una hipoteca. Las entidades suelen, y pueden, ofrecer bajadas en el diferencial a cambio de la contratación de otros productos accesorios.
Las mismas facilidades se conceden cuando el caso es vender los pisos que la propia entidad tiene en ’stock’. Los descuentos y la flexibilidad en la hipotecas suelen hacer de estos inmuebles una de las ofertas más llamativas del mercado. Desde la AHE aseguran que no es una competencia desleal.
Futuro poco claro
Las perspectivas para el año que acabamos de comenzar son inciertas. Desde la Asociación Hipotecaria Española se espera que “el comportamiento del mercado hipotecario durante 2010 tenga una carácter contradictorio porque el entorno económico aún nos tendrá sometidos a incertidumbre, lo que no asegura una mejora en la oferta crediticia”.
Así pues, éste será un año de dudas y, tal y como indican desde la asociación, “a pesar de los síntomas de tímida reactivación que ya está experimentando el mercado, es poco probable que el nivel de actividad crediticia de 2010 arroje crecimientos significativos de los balances hipotecarios”. En lo que se refiere a los tipos de interés, se observará una senda de tipos de interés con una pendiente inversa a la de 2009. Es decir, unos primeros meses con valores similares a 2009, y a partir de ahí, se iniciará un alza que será significativa desde los meses centrales del año.
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ESTAFAS PIRAMIDALES 1, 2, 3, 4, 5, 6
La mayor Estafa piramidal de la historia de España. 1º parte
9 de mayo de 2006 Trama Filatélica, Operación Atrio.
CASO MALAYA – Operación Ballena Blanca
Caso Fórum Filatélico, S.A. 269.203 Personas pierden todos sus ahorros MADE IN SPAIN.
Total 288.893 afectados por el Caso Fórum Filatélico, S.A. Recibierón las Cartas enviadas por las Administración Concursal Forum Filatélico, S.A. MADE IN SPAIN.La Audiencia Nacional busca el dinero de Fórum Filatélico en trece sociedades de ocho países extranjeros.
1 estafas piramidales
Numero Afectados.
- Afectados. 12DailyPro “Charis Johnson”
ABC4 Reports on 12DailyPro – Part 1
http://www.telecinco.es/debuenaley/
- 300.000 Afectados. 12DailyPro “Charis Johnson”
• 12DailyPro fue una versión de lo que comúnmente se conoce como “pagados autosurf” programa donde los “inversores” y depositado el dinero recibido una muy alta rentabilidad (44%) en un período corto (12 días). Charis F. Johnson ” creado autoridades lo consideran uno de los más grande de hoy en día las versiones del plan Ponzi. Ella acumuló un total de más de 1,9 millones de dólares de los EE.UU. del programa. Más de 300.000 personas se sumaron a lo largo de ocho meses, el gasto más de $ 500 millones [53]. Cuando una investigación federal de 12DailyPro tuvo lugar, su principal procesador de pagos, StormPay, congeló todos los fondos relacionados con ella. StormPay ha negado a devolver cualquiera de estos fondos. El 24 de febrero de 2006, la United States Securities and Exchange Commission (SEC) ordenó 12DailyPro y su empresa matriz a cesar y desistir de todas las operaciones. El 28 de febrero, un juez de Los es ordenaron a todos los activos de la empresa y registros que se han entregado a un receptor designado para la investigación. Charis F. Johnson se enfrenta ahora a los juicios civiles y penales de los dos locales y agencias federales.
ALKORKÓN SE MUEVE, MUEVETE CON ALKORKÓN.
Estafas mediante Pirámides en Colombia http://es.wikipedia.org/wiki/Esquema_de_pirámide
Pirámide Número de Afectados Monto Estafa Promesa
Proyecciones D.R.F.E.
Número de Afectados: 6 millones
Monto Estafa: 2 billones de pesos[5]
Promesa: 70% de interes mensual, pero en el mes de septiembre subieron a un 150% mensual. Minimo a invertir: 2 millones.
David Murcia Guzmán – DMG
Número de Afectados: 500 mil
Monto Estafa: Ingresos de 72 mil millones de pesos en 2007
Promesa: Pago de interés de hasta 150% en seis meses. Se ingresa comprando una tarjeta prepago de 50 mil pesos a 50 millones de pesos y suministrando teléfonos de al menos 3 referidos.
Maria Rojas – Pasto
Número de Afectados: No Disponible
Monto Estafa: 70 mil millones de pesos[6]
Promesa: De un millon se pagaban $700.000 cada 15 dias habiles por 4 veces y se descontaba por cada millon de pesos el diez por ciento, que el cliente recibia en productos conocidos.
Futuro en Red – Wilson Obando
Número de Afectados: 80 mil personas
Monto Estafa: 5 mil millones[7]
Promesa: Aporte de 50 mil pesos para recibir 4 millones en 8 meses
MultiInversiones de los Andes
Número de Afectados: No Disponible
Monto Estafa: 5 mil millones[8]
Promesa: No disponible
Red LineNúmero de Afectados: No Disponible
Monto Estafa: 10 mil millones
Promesa: No disponible
Diez preguntas sobre la usura « Revista de Derecho del Mercado …
Diez preguntas sobre la usura
30 Agosto 2008 · 9 comentarios
Fernando Zunzunegui Léalo en PDFLa creciente subida de los tipos de interés y las dificultades económicas para hacer frente a las cuotas de los préstamos hipotecarios hacen pensar a muchas familias endeudadas que pueden estar soportando una carga financiera desproporcionada. Miran a la sanción de la usura como una posible salida a un desequilibrio contractual. Pero la usura es un concepto que, aunque enraizado en nuestra cultura, está en continua evolución. Se ha llegado incluso a juzgar la sanción de la usura como incompatible con la economía de mercado, por ser contraria a la libertad de contratación (caveat emptor). Conviene pues pararnos un momento para responder a diez preguntas que nos lo aclaren.
¿Qué es la usura?
Según el Diccionario de la RAE usura el “interés que se lleva por el dinero o el género en el contrato de mutuo o préstamo”, pero también el “interés excesivo en un préstamo”. Es esta segunda acepción la que es tenida en cuenta por el legislador. Según la vigente Ley Azcárate, de 23 de julio de 1908, de represión de la usura, se sanciona por usura entre otras conductas “todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero”.
¿Hay una tasa de usura?
En España no hay una tasa oficial de usura a partir de la cual todo interés sea declarado usurario. En otros países, si existe una tasa oficial actualizada periódicamente. Por ejemplo, en Italia, trimestralmente se publican por Decreto los intereses efectivos globales de las distintas operaciones de crédito bancarias, considerando la Ley que hay usura cuando se cobre un interés que rebase en un 50% la tasa global publicada.
¿Qué clases de usura contempla la Ley?
La Ley Azcárate distingue tres categorías. Hay usura:
1) Cuando se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso.
2) Cuando el interés es leonino, por haber motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales. Por ejemplo, cuando hay “apremio grave de orden económico que fuerza a quién lo sufre a aceptar el préstamo en condiciones manifiestamente perjudiciales” (STS 6 julio 1942). Aunque no puede considerarse angustiosa la aspiración de convertirse en propietario o el mero hecho de que vayan mal los negocios (STS 30 marzo 1931).
3) Cuando se suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada, y por el mero hecho de la discrepancia entre esas dos cantidades (STS 7 marzo 1986).
¿Es la usura un delito?En España la usura no es un delito. Fue despenalizada por el Código penal de 1995, rompiendo el criterio penalizador recogido por el Código penal de 1928.
¿Qué efectos tiene la declaración del carácter usurario?
La declaración de usura conlleva la nulidad del contrato. El prestatario queda obligado a entregar tan sólo la suma recibida. Si ya hubiera satisfecho parte de la suma recibida y los intereses vencidos, el prestamista deberá devolver al prestatario lo que exceda del capital prestado.
¿Cómo determinan los jueces que hay usura?
En materia de usura, los tribunales resuelven en cada caso formando libremente su convicción (art. 319.3 LEC). Por ejemplo, podrán tomar como referencia la prohibición de cobrar en descubiertos en cuenta de consumidores un interés superior a dos veces y media el interés legal del dinero (según dispone el art. 19.4 de la Ley del crédito al consumo). Este es el criterio seguido por muchas Audiencias provinciales. Ante la ausencia en la Ley Azcárate de una tasa que determine automáticamente la existencia de usura, la ley del crédito al consumo “nos estaría dando una referencia legal y útil a efectos prácticos según que los créditos se alejen en más o menos a esas 2,5 veces” (SAP La Coruña, 19 febrero 2008, con cita de las anteriores).
¿Puede declararse usurario un crédito concedido a una empresa?Si, la Ley Azcárate no limita la protección exclusivamente a los consumidores. Es una medida de protección de la equidad en el mercado financiero, que tutela los intereses de quienes contratan préstamos bancarios, sean o no consumidores
¿Puede declararse que hay usura en operaciones distintas a los préstamos bancarios?Si, la sanción a la usura se aplica a toda operación sustancialmente equivalente a un préstamo de dinero, cualesquiera que sean la forma que revista el contrato y la garantía que para su cumplimiento se haya ofrecido. Se podrá sancionar por usura una línea de crédito, un descuento o cualquier operación de crédito en la que el interés resulte desproporcionado.
¿Se castiga de forma especial a los usureros reincidentes?Si, a todo usurero que le hayan anulado tres o más contratos de préstamos, se le impondrá como corrección disciplinaria en forma de multa, según la gravedad del abuso y al grado de reincidencia.
¿Se puede reclamar al Banco de España en caso de usura?Si, ante una operación de crédito bancaria afectada de usura se puede reclamar ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España, solicitando que declare la mala práctica bancaria por falta de equidad. Aunque si la operación se ha concertado con prestamista privado la reclamación quedaría en este caso fuera de las competencias del Banco de España.
ReferenciasCrédito al consumo y usura, FZ, RDMF
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Categorías: Banco de España · Columnas · Crisis · Diccionario · Intermediarios de crédito · Legislación · Noticias Etiquetado: Ley Azcárate, Usura
9 respuestas hasta el momento ?
Diccionario de Derecho del Mercado Financiero « Revista de Derecho del Mercado Financiero RDMF // 30 Agosto 2008 a 12:46 pm Responder
[...] Usura [...]
La usura y el intervencionismo público (I) // 9 Septiembre 2008 a 4:58 pm Responder
[...] Trabajar sin conexión Más información RDMF trackback ¿Recomendarías este post? Más noticias sobre: Economía Tags: [...]
JUAN // 26 Septiembre 2008 a 12:17 pm Responder
¿ porque caja madrid cobra 1 euro por mantenimiento de libreta?Eso tiene un nombre , ¡¡ USURA!!
RDMF // 27 Septiembre 2008 a 7:08 pm Responder
Las cajas de ahorros son empresas que compiten con los bancos en la prestación de servicios financieros, y como ha aclarado el Tribunal Supremo pueden fijar libremente el precio de sus servicios.
Cristian Fulco // 9 Enero 2009 a 12:15 pm Responder
Hola,he tenido problemas con mi banco, ya que en reiteradas ocasiones me han cobrado hasta 60 euros por un descubierto de 4 euros. La ultima vez hice una compra de 4,74 euros y me quedaban en la cuenta 4,27 euros, y me cobraron por ese descubierto mas de 30 euros. Me gustaría saber si alguien me puede informar si esto es normal y legal. Muchas gracias
Seamos pr?icos con las crisis: como liberarse legalmente de las DEUDAS – Page 2 – Burbuja Econ?a // 4 Febrero 2009 a 7:32 pm Responder
[...] Diez preguntas sobre la usura Revista de Derecho del Mercado Financiero RDMF Cita: [...]
pedro // 29 Abril 2009 a 3:47 pm Responder
el banco santander cobra por o.1 centimo de descubierto 30 euros panda de ladrones lo que hay que hacer es cerrar la cuenta y marcharse a otro banco.
Felipe // 1 Junio 2009 a 10:33 pm Responder
mi ex mujer lleva pagando 1000 € al mes desde hace 30 meses por un prestamo de 9.000 € que le hizo un particular y todavia le debe esos 9.000 €, que solución hay si no le ha dado ningún recibo del dinero entregado??
lucas // 1 Septiembre 2009 a 11:34 am Responder
pienso que son ladrones declarados ….
sa nostra tambien cobra una fortuna por un descubierto de minimas cantidades….esto creo que tendriamos que hacer una demanda todos los usuarios.. ya que te coobran por sacar dinero de cajeros..de las libretas… de los descubiertos… y encima cada factura que pagan cobran la correspondencia.. no me diran que no es un robo ….
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FRASE DE LA SEMANA:
La libertad, querido Sancho, es uno de las más preciados dones que a los hombres dieron los cielos. Con ella no pueden igualarse los tesoros que encierra la tierra ni el mar encubre; por la libertad se puede y debe aventurar la vida.
Autor: Miguel de Cervantes Saavedra (“Don Quijote”)
CODIGO PENAL (ESPAÑA)
CAPÍTULO VI. DE LAS DEFRAUDACIONES. SECCIÓN 1. DE LAS ESTAFAS. Artículo 248 al 251 estafas y CAPÍTULO XI. DE LOS DELITOS RELATIVOS A LA PROPIEDAD INTELECTUAL E INDUSTRIAL, AL MERCADO Y A LOS CONSUMIDORES. SECCIÓN 3. DE LOS DELITOS RELATIVOS AL MERCADO Y A LOS CONSUMIDORES. Artículo 278 al Artículo 286.
Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal.
De buena ley Gustavo larraz 1 septiembre 2009
http://mitele.telecinco.es/programas/buena-ley/86722.shtml
Declaración Universal de Derechos Humanos
Artículo 17
1. Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y colectivamente.
2. Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad.
Artículo 19
Todo individuo tiene derecho a la libertad de opinión y de expresión; este derecho incluye el de no ser molestado a causa de sus opiniones, el de investigar y recibir informaciones y opiniones, y el de difundirlas, sin limitación de fronteras, por cualquier medio de expresión.
Artículo 25
1. Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez u otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad.
2. La maternidad y la infancia tienen derecho a cuidados y asistencia especiales. Todos los niños, nacidos de matrimonio o fuera de matrimonio, tienen derecho a igual protección social.
http://www.un.org/es/documents/udhr/
Responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas (España)
http://es.wikipedia.org/wiki/Responsabilidad_patrimonial_de_las_administraciones_p%C3%BAblicas_en_Espa%C3%B1a
Los particulares tendrán derecho a ser indemnizados por las AA.PP. de toda lesión que sufran en sus bienes y derechos siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos. (arts. 106.2 CE y 139.1 LRJAP-PAC).
No Relax Aun Puedes Gritar
http://www.youtube.com/watch?v=cErOJOfFXec
ALKORKÓN SE MUEVE, MUEVETE CON ALKORKÓN.
Frase de la semana:
La democracia no significa: soy tan bueno como tú. Sino: tú eres tan bueno como yo
Autor: Theodore Parker
Frase de la Semana:
No hay peor tiranía que la que se ejerce a la sombra de las leyes y bajo el calor de la justicia.
FRASE DE LA SEMANA:
Puedes engañar a todo el mundo algún tiempo. Puedes engañar a algunos todo el tiempo. Pero no puedes engañar a todo el mundo todo el tiempo.
Autor: Abraham Lincoln
http://estafaspiramidales-afecta2.blogspot.com/
Sé él Mejor Estafador del Mundo.
¿Quieres saber cómo?
¡Deja que otras personas te ayuden!
ALKORKÓN SE MUEVE, MUEVETE CON ALKORKÓN.
Frase de la semana:
Combatirse a sí mismo es la guerra más difícil; vencerse a sí mismo es la victoria más bella
Autor: Friedrich von Logau
FRASE DE LA SEMANA:
Donde estamos nosotros hoy, estareis vosotros mañana.
FRASE DE LA SEMANA:
Sin luchas, no hay victorias.
FRASE DE LA SEMANA:
Si una persona es perseverante, aunque sea dura de entendimiento, se hará inteligente; y aunque sea débil se transformará en fuerte.
Autor: Leonardo Da Vinci
Frase de la Semana:
The People Have A Right To Know
El pueblo tiene derecho a saber
Autor: Nostradamus
Ley Azcárate
1. http://www.youtube.com/watch?v=3HMVbWduWt4&feature=channel
2. http://rdmf.files.wordpress.com/2008/01/ley-azacarate-23-julio-1908-represion-usura.pdf
3. http://www.porticolegal.com/foro/civil/81228/ley+azcarate
4. http://rdmf.wordpress.com/2008/08/30/diez-preguntas-sobre-la-usura/
5. http://es.wikipedia.org/wiki/Gumersindo_de_Azc%C3%A1rate
6. http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?TIPO_BUS=3&LEMA=usura
Gumersindo de Azcárate Menéndez-Morán (León, 13 de enero de 1840 – Madrid, 15 de diciembre de 1917)
En 1908 fue el principal impulsor de la conocida como Ley Azcárate de Represión de la Usura, ley aún vigente en España en sus elementos básicos y cuyo artículo 1º establece que Será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales.
Frase de la Semana:
Administrador que administra y enfermo que se enjuaga, algo traga.
me gustaria ponerme en contacto con la asociacion y poner tambien mi denuncia soy tambien una afectada tengo la casa envargada por estar los dos en paro con dos niños pequeños hemos ido muchas veces a hablar con la directora de la caja entidad caja españa y no nos da ninguna solucion es para mi una satisfacion que me ayudarais y formar parte de buestra asiciacion me gustaria una solucion por que no encuentro manera de que me escuchen y que puedo hacer. gracias.