La caída ‘real’ del precio de la vivienda, en mínimos de cinco años, ya supera el 25% desde abril de 2007
9 de enero de 2010 · Clasificado en: Vivienda , trackbackEs una recesión silenciosa y lenta. Comenzó en abril de 2007, cuando el crash inmobiliario explotó en la bolsa con las históricas caídas de Astroc, una promotora valencia que llegó a ser una de las 20 mayores empresas españolas en bolsa. Recién llegado el 2010, el precio de la vivienda usada comienza dibujar una caída histórica que supera el 25%, si se ajusta al IPC registrado en el precio de recesión de 32 meses, que acumula un alza del 5% y al añadirlo agudiza el descenso del valor del inmueble.
Según el índice inmobiliario IESE Fotocasa, los precios de la vivienda minorista en España cerraron 2009 en los 2.350 euros por metro cuadrado, un 20,5% por debajo del máximo de abril de 2007. El desplome es histórico y contrasta con las estadísticas oficiales (Ministerio de Vivienda e INE) o de las tasadoras de la banca (Tinsa), que apenas han comenzado a mostrar descensos en los precios inmobiliarios y siempre inferiores al 10%.
En el último trimestre de 2009 la caída de precios se ha ralentizado, con un descenso del -0,9%, respecto al -1,6% del tercer trimestre, el -3% del segundo y el -4,8% del primero. Todas las Comunidades Autónomas, excepto Galicia y Extremadura, han registrado variaciones interanuales negativas. El 96% de los municipios analizados presentan caída de precios en 2009
“Es de destacar que esta variación del precio de la vivienda es nominal (esto es, sin tener en cuenta la inflación), la inflación acumulada desde abril de 2007 ha sido del 5%. Desde abril de 2007, momento de inicio de este ciclo negativo del precio de la vivienda, hasta ahora, han pasado 32 meses”, explica el informe anual de Fotocasa sobre el mercado de la vivienda.
Además, comparativamente, la bolsa acumula en el mismo periodo una caída del 19% pese a la fuerte recuperación registrada desde marzo, que se eleva al 80%, en tanto que el bono soberano español se ha revalorizado un 11% en el mismo periodo y la inflación ha subido un 5%.
Al igual que en otros países y el resto de activos, los precios de la vivienda se han visto sometidos a grandes variaciones en los últimos cinco años. Y la odiosa comparación con la primera potencia europea, la referencia económica, vuelve a surgir. José Luis Guzman y Guillermo Bruzón, profesores de la escuela de negocios IESE, señalan en el estudio algunas de las claves del mercado local en el último lustro, en el que la tónica general ha sido la bajada de los precios.
“Los precios en Alemania han estado débiles en toda esta década (…) En general, durante el ciclo expansivo los precios en España han estado muy por encima de los precios de la vivienda en Alemania y eso ha enviado señales erróneas a inversores españoles pensando que los precios podrían acercarse en el futuro, subiendo en Alemania, lo que les ha llevado a invertir en ese país, pero los precios alemanes han seguido bajando, como muestra el Índice del Ministerio de Vivienda”, añaden en el informe.
Los expertos apunta, sin embargo, al cambio de tendencia de algunos mercados en los que el cambio en la trayectoria de precios se produjo a principios y mediados de 2006. “La evolución de los precios de la vivienda en Estados Unidos ha cambiado de signo recientemente, con ligeros incrementos en los últimos valores del Índice S&P Case-Shiller. De hecho, actualmente, se considera que el activo de inversión más atractivo dentro del sector inmobiliario es la vivienda, después de un ajuste severo en muchos estados. En el Reino Unido todavía se registran caídas a nivel agregado (Índice Halifax) pero a finales de año se está observando firmeza en los precios de todos los niveles de vivienda y –en especial– en las de alto precio”, apuntan
Al cierre del 2009, y después de 19 meses consecutivos en los que todas las comunidades autónomasveían caer sus precios en términos interanuales, dos comunidades autónomas, Galicia y Extremadura, pasana tomar valores de signo positivo.
El citado índice, que se nutre de los miles de anuncios activos en la base de datos de Fotocasa y que son analizados estadísticamente por IESE, sitúa los precios en mínimos de más de cinco años, después de que la referencia haya caído a 980 puntos, por debajo de la base 1.000 (enero de 2005) en que comenzó a elaborarse. Siguiendo con la variación interanual, también se han constatado bajadas de precio en 46 provincias (lo que supone el 92% de las 50 analizadas en términos anuales) y en 251 municipios (el 96,2% de los 261 estudiados). En Madrid, los precios han sufrido una variación anual negativa del -7,8%, y en Cataluña, el precio de los inmuebles ha caído un -10,0% en diciembre de 2009 respecto al mismo mesde 2008.
El municipio con el precio de la vivienda de segunda mano más elevado es San Sebastián, con 5.400 eurospor metro cuadrado. Entre los 30 municipios más caros de España, destaca la presencia de Cataluña con14 municipios, le sigue el País Vasco y Madrid, ambos con ocho. El distrito más caro de la ciudad de Madrid es Salamanca – Goya – Recoletos, con un precio de 5.823 euros/m2. El de la ciudad de Barcelona es Sarrià – Tres Torres – Vallvidrera, con 6.409 euros/m2. Y el de la ciudad deValencia es Pla del Remei, cuyo metro cuadrado tiene un precio medio de 4.201 euros (un 27,9% y un34,3% inferior que los distritos más caros de Madrid y Barcelona, respectivamente).
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