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Duda sobre hipoteca — Pregúntame

24 de Abril de 2008 · Clasificado en: Pregúntame , trackback

Fran pregunta:

Mi novia y yo tendremos que empezar con la hipoteca del piso que nos darán. Recientemente me he quedado sin trabajo, llevo 5 años trabajando, con contratos de obra o temporales, mi idea es pedir el paro y buscar algo interesante o esperar a que mi ex-empresa me vuelva a llamar dentro de 2 o 3 meses. Mi novia es interina, trabaja como profesora, lleva casi 2 años completos seguidos trabajando. Mi duda es si será complicado que un banco nos de una hipoteca estando yo sin trabajar y siendo mi novia interina, o debería encontrar un trabajo yo lo antes posible. Muchas gracias.

PD. En el trabajo que tenia yo, aparte de la nómina, cobraba una cantidad de dinero en negro, ¿eso se les puede contar al del banco?

Hola Fran, como están las cosas hoy en dia los bancos se han vuelto muy exigentes pero en lineas generales:

Las entidades financieras parten de una máxima, y es que su negocio consiste en prestar un dinero a cambio de que el cliente lo devuelva en su integridad, mas unos intereses, y en la forma prevista en la escritura de la hipoteca.

Lo primero que le van a solicitar es que aporte datos de su situación laboral, económica, deudas, situación familiar, etc, etc.
El objetivo es estudiar si estás en condiciones de poder soportar el pago de una hipoteca, qué cantidad máxima sería posible concederte, y bajo que condiciones.
Para un estudio “serio” de la situación y que te ofrezcan una oferta vinculante para el banco / caja, te pedirán el DNI, las 2 últimas nóminas, un listado de cuentas y depósitos y la declaración de IRPF completa, y en el caso que la operación siguiera adelante, posiblemente pedirán mas datos, en función del tipo de hipoteca a realizar (p.e. si es sobre una vivienda usada, le pedirán una nota simple del registro, el contrato privado de compra - venta, etc).

Por lo tanto, si vas a solicitar una hipoteca, y quieres que te hagan una oferta “seria”, ves con la documentación que te van a solicitar, y así se evitarás hacer ”dos viajes”.

A continuación, con todos los datos aportados, la entidad financiera estudiará tu situación, teniendo en cuenta estas premisas:

Con estos datos, el banco / caja sabrá las cuotas que usted deberá pagar a lo largo de la vida del préstamo.
La capacidad de pago viene a reflejar cuál es la cantidad de dinero que, en función de tus ingresos y gastos, puedes destinar a una hipoteca.
Hace años se estimaba que dicha cantidad no debía subir mas allá del 30% de los ingresos netos, sin embargo, esta teoría cada vez se va desvaneciendo más, debido al incremento del valor de la vivienda, y por tanto, la necesidad de pedir préstamos mas altos, llegando a veces incluso al 50 o 60 % de endeudamiento.

No obstante, en el análisis de cada cliente, se tienen en cuenta varios factores determinantes, como son:

Con todos estos datos, se hace el balance final (ingresos - gastos), y da un valor que es el que usted puede destinar a una vivienda.

Ejemplo:
Tu y tu pareja trabajais, y con un sueldo neto al mes, entre los dos, de 2.000 euros.
Al mismo tiempo, están pagando una letra por la compra del coche, de 180 euros/mes, y que la familia la componen la pareja mas un hijo.
Es normal, por ejemplo, que el banco / caja suponga que vais a gastar en gastos de comida, luz, agua, colegio, transporte, etc, 900 euros.
Esto, sumado a la letra del préstamo del coche, hace una cifra, en números redondos, de 1.100 euros.
Como el banco sabe que una familia no puede vivir ” tan justo” para dormir, comer, deberá imponer un “margen de maniobra” para imprevistos, vacaciones, etc, es decir, supongamos que, al menos, otros 200 euros mas.

Es decir, que los ingresos son de 2.000 euros, y los gastos, unos 1.300 euros. Por lo tanto, sería aconsejable que, a lo sumo, la cuota del préstamo fuera de 700 euros (un 35% de los ingresos).

Con este dinero, estarían en condiciones de obtener un préstamo de aproximadamente:
Plazo interés 4% interés 5%
10 años 69.000 € 66.000 €
15 años 95.000 € 89.000 €
20 años 116.000 € 106.000 €
25 años 133.000 € 120.000 €
30 años 147.000 € 130.000 €

La entidad financiera no solo estudia la operación desde el punto de vista económico, sino que a veces, tiene en consideración otros aspectos, por ejemplo, un cliente del banco / caja de “toda la vida”, donde tus padres, su familia, tiene una relación y vínculo de hace muchos años, siempre es una ayuda para que la entidad financiera sea más transigente y conceda un préstamo, aunque el cliente no cumpla con todas las exigencias.

En su caso particular, piense si hay algún condicionante que al banco / caja le pueda resultar atractivo, o bien, ser negativo, y valore como puede repercutir en la operación, ya que el banco lo tendrá en cuenta.

Una vez que se produce el estudio, la entidad financiera te hará una oferta.

Como nota te diré que un banco / caja con una fuerte implantación en una zona determinada, y con muchos años de experiencia en dicha zona, suele tener una política ”conservadora”, y NO puede ofrecer una oferta buena a un nuevo cliente y discriminar a otros muchos clientes antiguos.
Por el contrario, una entidad financiera de reciente implantación en una zona, la única forma de captar clientes es ofreciendo un producto competitivo.

Los bancos tradicionales como BBVA, Santander, Banco Popular… están ampliamente implantados en todos los rincones del territorio, y por tanto, no esperen que su política de hipotecas sea muy buena.
En cambio los bancos de nueva creación, sobre todo los de internet, así como Bancos y Cajas de unas regiones que empiezan a expandir su red en otras, siempre tendrán una buena política de Hipotecas.

Como ejemploa entidad BBK puede ofrecer en Madrid unas condiciones cercanas al Euribor + 0.5, sin redondeo. Esa misma entidad, en Bilbao, donde está ampliamente extendida, ofrece Euribor + 1.0.

En el caso no cumplas con todos los requisitos que el banco / caja cree necesarios, puede ocurrir que NO te acepten como cliente, o bien, sea a través de unos condicionantes.Por ejemplo, si tienes un trabajo temporal, la empresa no es de reconocido prestigio, no dispone de cualificación profesional… no espere milagros, porque el banco seguramente rechazará ofrecerte una hipoteca.

Las exigencias vienen cuando usted estás ”en la cuerda floja”, es decir, que dispone de unos valores de ingresos y gastos, que inicialmente podría pagar, pero que en un futuro pueden hacer que peligre dicho pago de la hipoteca.

Si la entidad financiera detecta que a lo largo de la vida del préstamo pudiera haber problemas de pago, bien por que su situación laboral es inestable, o no segura, o bien porque la cantidad solicitada, en relación a sus ingresos, le propondrán medidas que deberá adoptar (Este es tu caso Fran, ya que nadie garantiza que consigas un trabajo antes de que se te acabe el paro).

En el caso de que le soliciten un AVAL o AVALISTA, añadido a la propia vivienda, es porque usted NO está en condiciones de solicitar una hipoteca de la cantidad y plazo que quiere.
En el menor de los casos, puede ocurrir que la solución sea cambiar el plazo de la hipoteca, es decir, por ejemplo, en vez de ser a 15 años, que sea a 30 años, en cuyo caso la cuota mensual a pagar es menor, y pudiera ser asumible por la entidad financiera.

En cuanto al dinero en negro, si lo ingresas en el banco quedará declarado con lo que tendrás que pagar sus impuestos correspondientes. Lo mejor por así llamarlo es negociar con el vendedor del piso, que a buen seguro estará encantado de aceptartelo.

Espero que te sirva el tostón!

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