Pisos un 30% más baratos por el ahogo de las inmobiliarias
24 de Marzo de 2008 · Clasificado en: Economía, Vivienda , trackback
Las inmobiliarias se enfrentan a la crisis tras diez años de ganancias récord. La falta de liquidez está ahogando a unas compañías muy endeudas, lo que les obliga a hacer caja rápidamente. En esta búsqueda de dinero, las principales compañías del sector han comenzado su época de rebajas, con descuentos que pueden llegar al 30% del precio de un piso, facilidades de financiación y cheques regalo de hasta 9.000 euros.
Los analistas estiman que la situación para los compradores mejorará aún más ya que las mejores ocasiones están por llegar y según ellos, las más espectaculares se verán en los próximos salones inmobiliarios de Madrid y Barcelona.
La necesidad de deuda para crecer de las constructoras e inmobiliarias las ha puesto en la cuerda floja. La obligación de saldar sus deudas con los acreedores está llevando a la mayoría a ofrecer descuentos en sus pisos. Es necesario hacer caja rápido, por lo que se están desarrollando en el sector nuevos recursos para vender sus viviendas. Los datos asustan, ya que en el último trimestre de 2007 las principales empresas del sector inmobiliario vendieron un 65% menos hasta los 489 millones de euros. El dato anual también es desalentador, ya que las compañías vendieron un 34% menos.
La situación ha llevado a ofrecer suculentos descuentos en muchas promociones. Los analistas apuntan a que las mayores rebajas se verán próximamente en el salón inmobiliario que tendrá lugar en Madrid el próximo abril y que se conoce como SIMA. Hasta la fecha la mayoría de constructoras e inmobiliarias eran más proclives a facilitar las condiciones de pago. Por ejemplo, Vallehermoso hasta el 30 de marzo aplica el Plan Joven, una serie de medidas encaminadas a favorecer el desembolso a través de cómodos plazos. Esta constructora también ofrece hasta el 20 de abril una subvención de 9.000 euros en la hipoteca de la vivienda que se irá descontando de la mensualidad en los 24 meses posteriores a la entrega de llaves.
Hasta hace poco se ofrecían regalos en especies como muebles, electrodomésticos, vales regalo o noches de hotel. Las nuevas situaciones del mercado han llevado a las inmobiliarias a recortar los precios, algo impensable hasta hace poco. A finales de febrero, la inmobiliaria Atis Real vendió 442 inmuebles con una rebaja del 30% de media en el precio final de los pisos. Metrovacesa, que en los últimos doce meses ha perdido cerca del 19% de su valor en bolsa, ha aplicado puntualmente descuentos del 20% en algunas de sus promociones.
Realia todavía es reticente a tocar sus precios y opta por vincular la venta del piso con la hipoteca joven de Caja Madrid –accionista de la inmobiliaria- que llega a otorgar el 100% del capital a los menores de 35 años. Urbas ha ido más allá y ha optado por inventar nuevas fórmulas para favorecer la venta de sus pisos de tres o más dormitorios, que son los más difíciles de vender. La empresa usa como gancho cheques de 2.000 euros por cada hijo, lo que favorece las familias más numerosas; es decir, aquellas que compran viviendas más grandes.
TM Grupo Inmobiliario, centrado en viviendas en zonas de costa, también sigue la corriente de ayudar a la financiación y recientemente ha lanzado una promoción, vigente hasta el próximo 30 de junio, en la que subvencionará la hipoteca de las viviendas adquiridas en sus urbanizaciones durante el primer año. Concretamente, para las primeras residencias ofrece financiación hasta el 100% del precio de venta al público, mientras que para la segunda residencia ofrece el 80%. “Pensamos que esta ayuda, durante el primer año, permite a las familias reponerse de todos los gastos extras, y a la vez supone un incentivo para la compra”, opina la compañía.
El principal cambio se ha producido en la forma de dirigirse a los clientes. Las inmobiliarias y constructoras ya no atacan indiscriminadamente, sino que optan por definir un público objetivo y centrarse en ese tipo de clientes. Últimamente las acciones se centran en parejas jóvenes y sin hijos para promover las ventas en un sector que normalmente tiene un alto poder adquisitivo. De ahí que surjan nuevas construcciones en las que predominan servicios de alto standing como son gimnasios, jacuzzis, saunas y demás elementos de ocio que se asocian con parejas jóvenes y sin hijos. Las constructoras han comenzado ha hacer estudios de mercado para conocer perfectamente qué es lo que quiere su público, como aseguran fuentes del sector y poder discriminar mejor.
Los datos no son nada halagüeños para el sector y así lo demuestran todas las cifras. Las ventas de pisos cayeron en picado durante el último trimestre de 2007. Las principales compañías vendieron un 65% menos en el último trimestre del pasado año, lo que lleva a un descenso del 34% de las ventas durante todo 2007. Los potenciales compradores de viviendas han retrasado su decisión desde que en agostó estalló la burbuja inmobiliaria en EE UU tras el escándalo de las hipotecas subprime. La única inmobiliaria que se salva de la quema es Martinsa-Fadesa que consiguió aumentar en un 44% su preventa gracias a la unión de las dos inmobiliarias.
La peor parada ha sido Colonial, según los datos enviados a la CNMV. La compañía catalana ha visto como en 2007 ha vendido sólo 86 millones de euros, un 148% menos que en 2006. Las grandes del Ibex tampoco lo han tenido mucho mejor y Vallehermoso, filial inmobiliaria de Sacyr-Vallehermoso, y Acciona Inmobiliaria, filia de Acciona, han visto como su facturación ha caído el 49% y del 79%, respectivamente.
El año pasado las constructoras pidieron un 24,7% menos de visados para obra nueva, hasta el número de 651.427, lo que tiene su repercusión en una reducción de las preventas. Metrovacesa ha perdido un 68% de preventas respecto a 2006; Realia, el 60%; Reyal Urbis, el 55% y Colonial, el 47%. Estas caídas si se unen al ahogo de liquidez que sufren en estos momentos los mercados crediticios, el pasado martes la Fed estadounidense bajó 75 puntos básicos el precio del dinero hasta el 2,25%, pueden hacer que en los próximos trimestres comiencen a aflorar los números rojos.
Sin embargo, el valor de los activos del sector a precio de mercado continúa en torno a los 65.000 millones de euros. Esta cifra es muy similar a la que había en 2006 cuando la burbuja inmobiliaria seguía en pleno auge. Esta cifra en comparación con el dato de capitalización bursátil del sector, que tras las fuertes correcciones que ha sufrido desde agosto de 2007 se sitúa en unos 17.000 millones, sólo representa un 25% del total del valor de los activos del sector. Lo habitual es que la cotización de una inmobiliaria represente menos del 40% del valor de sus activos.
El quid de la cuestión está en el endeudamiento que han asumido las empresas. Las cinco primeras inmobiliarias de España suman una deuda cercana a los 30.000 millones de euros, de los que sólo en 2007 tendrán que devolver más de 5.000 millones. En estos momentos, la mayoría se encuentran en negociaciones para refinanciar su deuda, si bien muchas han comenzado a enajenar activos con el fin de conseguir dinero. El secreto será conseguir solvencia para poder compensar el enfriamiento de la demanda, como apuntan los analistas.
La bolsa ha dado más de un disgusto al sector de las inmobiliarias y a muchos inversores. En menos de un año, se ha pasado de un valor del sector en la bolsa española de 50.000 millones de euros a no llegar en estos momentos a los 20.000 millones. El paradigma de esta caída lo representa Afirma, la antigua Astroc, que desde los 8.500 millones de euros que llegó a tocar en febrero de 2007 vale en estos momentos menos de 300 millones de euros en bolsa.
Esta estrepitosa caída se inicio en febrero de 2007 cuando llegaron los primeros ecos sobre algo conocido como era la crisis subprime y los inversores empezaron a desconfiar del sector. Durante el segundo trimestre de 2007 las empresas del sector vieron como las condiciones de financiación pactadas se veían endurecidas, debido al deterioro del crédito en los mercados internacionales. A ello se unió un parón de la construcción y de la venta de viviendas que hizo a las inmobiliarias reducir sus previsiones. Como estas habían avalado sus créditos con el valor de sus propias acciones, al caer éstas los bancos, acreedores de estos títulos, se han visto obligados a solicitar nuevas garantías.
El consejo de los expertos ante esta situación es claro y la mayoría apuestan por mantenerse al margen del sector inmobiliario. Esta afirmación la basan en dos premisas, el desconocimiento de la evolución de la compra de viviendas y la falta de atractivo de los descuentos que pese a ser cercano al 30% en muchos casos no es suficientemente atractivo ante los posibles problemas que podrían surgir. Asimismo, todos coinciden en que los problemas de liquidez pueden ser mucho más acusados en un sector en el que la desconfianza es máxima.
La crisis de liquidez se ha cobrado una nueva víctima en el sector del ladrillo. La constructora SEOP, perteneciente al Grupo Silver Eagle, ha anunciado que entra en concurso de acreedores. En poco más de un mes, ya han sido tres los grupos inmobiliarios que han presentado suspensión de pagos: el Grupo Contsa y dos inmobiliarias integradas en el Grupo Jale, Amuerga y Jale Construcciones. A ellas estuvo a punto de unirse la inmobiliaria Hábitat, que escapó al concurso de acreedores “in extremis” gracias a que consiguió el apoyo suficiente de los bancos. SEOP se convierte en la primera constructora que entra en concurso de acreedores tras las elecciones del 9-M. Los directivos afirman que han recurrido a esta medida legal para cumplir con las obligaciones de pago con los proveedores y garantizar el futuro empresarial de la sociedad ante una situación “transitoria” de falta de liquidez. SEOP tiene presencia en toda España y a cierre de 2006 tenía una cartera contratada de 1.200 millones de euros.
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